“三差”促日本房产投资热潮不退
作者：港通咨询顾问
更新：2022-09-19
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整个海外置业热潮的兴起是在4年前。2011年1月，国内大部分城市都开始实施限购政策；而同年，通货膨胀压力增大。在这种情况下，为了实现资金的保值增值，国人开始将眼光转向海外不动产市场，大量资金涌向海外。据统计近几年国内已流出高达5000亿美元的外汇资金。
而国人之所以如此热衷于投资海外不动产，是因为随之而来的“三差”收益。“三外人士赚三差”，相关房产专家提出这样的理论：“三外”指省外、国外、境外，“三差”则指房差、汇差、利差。最近日本房产的火爆，仍然符合投资者追逐“三差”的规律。
房差方面，日本泡沫经济的全面崩溃已经过去，进入较为稳定的发展时期，尤其去年以来，日本房价稳步回升，已经升至20世纪90年代以来的最高点。且历史经验表明，2020年东京奥运会的举办，会刺激房价的进一步上升。房产升值带来的房差值得期待。反观国内，除北京、上海、深圳之外，全国绝大多数省市的房价 已无上升空间；而即使是北京、上海这样的一线城市，房价的上升也已经变得非常缓慢。以上海为例，2000年以来，上海的房价上升了12倍；而据蔡为民(博客,微博)介绍，如今上海房价上升一倍的时间已被拉长至4年。
汇差方面，从2005年开始，人民币逐渐升值，美元对人民币汇率从10年前的8.27到如今的6.21，累积升值超过30%。而日元近年则持续贬值，对人民币汇率从2013年初的6.8一路跌至破5，贬值近30%。之间形成的汇差收益不可谓不大。
最后，利差方面，国内目前平均贷款利率在6%—6.5%左右，而日本的贷款利率只有2.8%。假设贷款金额为100万人民币的话，每年的利息差额有近4万元。而投资日本房产的金额平均在400万人民币左右，每年的利差收益将在10万元以上。
然而，相关专家提醒投资者，由于近几年流出的外汇金额巨大，接下来国家的外汇管制将会更为严格，届时海外不动产投资的难度将会加大。建议有海外置业需求的投资者把握好时机。
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